ΟΙ ΚΑΙΡΟΙ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΑΛΛΑΓΗ – ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΗ ΠΛΗΡΩΜΗ ΚΑΙ ΒΑΣΗ ΣΤΗΝ TENNESSEE

ΟΙ ΚΑΙΡΟΙ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΑΛΛΑΓΗ – ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΗ ΠΛΗΡΩΜΗ ΚΑΙ ΒΑΣΗ ΣΤΗΝ TENNESSEE

Januar 24, 2023 0 Von admin

13 Μαρτίου 2019

ΟΙ ΚΑΙΡΟΙ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΑΛΛΑΓΗ – ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΗ ΠΛΗΡΩΜΗ ΚΑΙ ΒΑΣΗ ΣΤΗΝ TENNESSEE

Ελάτε γερουσιαστές, μέλη του Κογκρέσου, ακούστε το κάλεσμα

Μην στέκεστε στην πόρτα, μην φράζετε το διάδρομο

Γιατί αυτός που θα πληγωθεί θα είναι αυτός που έχει κολλήσει

Έξω γίνεται μάχη και βρέχει.

Σύντομα θα τινάξει τα παράθυρά σας και θα κροταλίζει τους τοίχους σας

Για τους καιρούς που αλλάζουν.

-Μπόμπ Ντύλαν-

Μάχη μαίνεται στο Τενεσί καθώς Γερουσιαστής Τζακ Τζόνσονπροωθεί ένα νομοσχέδιο που επιδιώκει να αλλάξει σημαντικά τον τρόπο διεκπεραίωσης και επιβολής των πληρωμών για την κατασκευή. Νομοσχέδιο 324 της Γερουσίας(HB271), όπως εισήχθη, επιδιώκει να ακυρώσει τις διατάξεις για ενδεχόμενες πληρωμές, να παρατείνει τον χρόνο για τους υπεργολάβους να καταγράψουν ένα προνόμιο και να συντομεύσει το χρόνο διατήρησης που μπορεί να παρακρατηθεί, μεταξύ άλλων αλλαγών.

Ενδεχόμενη πληρωμή όχι πια

Πρώτον, το νομοσχέδιο επιδιώκει να εξαλείψει τις λεγόμενες ρήτρες «pay-if πληρωθεί». Σύμφωνα με αυτές τις διατάξεις, η υποχρέωση πληρωμής του αναδόχου σε εργολάβο κατώτερης βαθμίδας δεν οφείλεται εκτός εάν και έως ότου ο ανάδοχος λάβει την πληρωμή. Είπε αλλιώς, θα σε πληρώσω ανΠληρώνομαι. Ελαφρώς διαφορετική είναι μια ρήτρα πληρωμής κατά την πληρωμή, η οποία σχετίζεται περισσότερο με το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών. Μια διάταξη πληρωμής κατά την πληρωμή απαιτεί από τον ανάδοχο να πραγματοποιήσει πληρωμή όταν λάβει την πληρωμή. Αν και αυτό επιτρέπει στον ανάδοχο να καθυστερήσει την πληρωμή για λίγο, ο ανάδοχος πρέπει να πραγματοποιήσει την πληρωμή εντός α λογικόςχρόνος.

Ιστορικά, τα γήπεδα του Τενεσί έχουν επιβάλλεταικαι των δύο διατάξεων. Για να είναι έγκυρη μια ρήτρα πληρωμής εάν πληρωθεί, η σύμβαση πρέπει να ήταν ρητά ότι ο ανάδοχος κατώτερης βαθμίδας ανέλαβε τον κίνδυνο μη πληρωμής. Για παράδειγμα, τα ακόλουθα πέρασαν ως έγκυρη ρήτρα πληρωμής εάν πληρωθεί:

«Η παραλαβή πληρωμής από τον Ανάδοχο από τον Ιδιοκτήτη για το έργο του υπεργολάβου αποτελεί ρητή προϋπόθεση για την υποχρέωση του Αναδόχου να καταβάλει πληρωμή στον Υπεργολάβο. Ο υπεργολάβος αναγνωρίζει ότι βασίζεται στην πίστωση του Ιδιοκτήτη, όχι του Αναδόχου, για την πληρωμή του Έργου του Υπεργολάβου.»

Ωστόσο, εάν η διάταξη δεν προέβλεπε ρητά την πληρωμή σε υπεργολάβο από την παραλαβή της πληρωμής από τον ιδιοκτήτη, τα δικαστήρια έκριναν ότι η διάταξη αφορούσε μόνο το χρονοδιάγραμμα πληρωμής, παρόμοια με ρήτρα πληρωμής κατά την πληρωμή.

Η συζήτηση μεταξύ εργολάβων και υπεργολάβων σχετικά με το ποιος πρέπει να αναλάβει τον κίνδυνο μη πληρωμής συνεχίζεται εδώ και χρόνια. Οι εργολάβοι υποστηρίζουν ότι δεν θα πρέπει να υποχρεωθούν να πληρώσουν σε υπεργολάβο με κεφάλαια που δεν έλαβαν ποτέ. Οι υπεργολάβοι υποστηρίζουν ότι επειδή έχουν πληρώσει για την εργασία και τα υλικά που παραδόθηκαν στο έργο, χρηματοδοτούν άθελά τους το έργο του ιδιοκτήτη. Αυτό στο οποίο συμφωνούν και οι δύο πλευρές είναι ότι ο ιδιοκτήτης ή ο δανειστής είναι το κατάλληλο μέρος στο οποίο θα πρέπει τελικά να βαρύνει την υποχρέωση πληρωμής. Και οι δύο θα προτιμούσαν μια λεωφόρο για να φτάσουν τα καθορισμένα, αλλά απλήρωτα έσοδα του κατασκευαστικού δανείου. Ωστόσο, ο τραπεζικός και ο δανειοδοτικός κλάδος έχει μέχρι σήμερα αποφύγει οποιαδήποτε υποχρέωση να κάνει πληρωμές σε εργολάβους σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη. Αυτό το πρόβλημα επιδεινώνεται από το γεγονός ότι η κατάσχεση ενός έργου από τον δανειστή εξαλείφει τυχόν εμπράγματα βάρη που έχουν κατατεθεί από τον ανάδοχο ή τον υπεργολάβο.

Η αλλαγή έρχεται αργά και φαίνεται ότι το πρώτο βήμα του νομοθέτη προς την επίλυση των προβλημάτων μιας αθέτησης υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη ακυρώνει τις ρήτρες πληρωμής εάν πληρωθεί μεταξύ εργολάβων και υπεργολάβων. Είτε πιέζει προς τα εμπρός για να μεταφέρει μέρος του κινδύνου στον δανειστή, θα αφεθεί σε μια άλλη μέρα, μια άλλη στιγμή.

Νέες απαιτήσεις ειδοποίησης. Παράταση προθεσμιών προκήρυξης και καταγραφής

Μια άλλη σημαντική αλλαγή που προτείνει το νομοσχέδιο είναι η επιβολή προκήρυξης προεργασίας και η παράταση των προθεσμιών εξυπηρέτησης και καταγραφής για την επιβολή των δεσμεύσεων υπεργολάβου. Δεν απαιτείται επί του παρόντος, πολλές πολιτείες, όπως η Φλόριντα, απαιτούν από τους εργολάβους και τους υπεργολάβους να παράσχουν μια αρχική ειδοποίηση στον ιδιοκτήτη που τους ενημερώνει ότι θα παράσχουν εργασία ή υλικά για το έργο. Το Τενεσί δεν απαιτεί προς το παρόν τέτοια ειδοποίηση και είναι ενδιαφέρον ότι το νομοσχέδιο του γερουσιαστή Τζάκσον επιβάλλει αυτό το πρόσθετο εμπόδιο στους υπεργολάβους ενώ αφαιρεί άλλους.

Αντίθετα, σύμφωνα με την τρέχουσα νομοθεσία του Τενεσί, ένας υπεργολάβος πρέπει να υπηρετήσει α Ειδοποίηση μη πληρωμήςεντός 90 ημερών από την τελευταία ημέρα κάθε μήνα κατά την οποία ο υπεργολάβος παρείχε εργασία ή υλικά στο έργο, αλλά δεν πληρώθηκε. Επιπρόσθετα, ο υπεργολάβος πρέπει να καταγράψει και να επιδώσει μια Ανακοίνωση Προμήθειας εντός 90 ημέρεςμετά την ολοκλήρωση του έργου. Τέλος, ο υπεργολάβος πρέπει να καταθέσει αγωγή αναγκαστικής υποχρέωσης 90 ημέρεςτης επίδοσης της Ειδοποίησης Προνομίου α/κ/α τους Κανόνες 90 Ημερών.

Αν και οι τρέχουσες νομοθετικές απαιτήσεις είναι σχετικά απλές να θυμόμαστε, οι υπεργολάβοι υποστήριξαν ότι οι Κανόνες 90 Ημερών δεν τους έδιναν αρκετό χρόνο για να διεκδικήσουν και να επιβάλουν δέσμευση. Ανάλογα με τον αριθμό των βαθμίδων ανάθεσης σε ένα έργο, δεν είναι ασυνήθιστο για έναν υπεργολάβο να περιμένει περισσότερες από 60 ημέρες μετά την υποβολή του τιμολογίου του πριν λάβει την πληρωμή. Σε αυτό το σημείο, έχουν περάσει τα δύο τρίτα του χρόνου που ένας υπεργολάβος πρέπει να επιδώσει ειδοποίηση μη πληρωμής. Εάν ο υπεργολάβος χάσει αυτή τη σημαντική προθεσμία, αφαιρεί αμέσως την ικανότητα του υπεργολάβου να διεκδικήσει δέσμευση.

Σε μια προσπάθεια να κερδίσει κάποια ανακούφιση, το νομοσχέδιο παρατείνει το χρόνο για έναν υπεργολάβο να επιδώσει μια ειδοποίηση μη πληρωμής, να καταγράψει μια δέσμευση και να καταθέσει μια αγωγή αναγκαστικής εκτέλεσης σε 12 μήνες μετά την ολοκλήρωση του έργου. Αλλά αυτός ο επιπλέον χρόνος θα μπορούσε να προκαλέσει προβλήματα στους δανειστές, τους ιδιοκτήτες και τους γενικούς εργολάβους που επιδιώκουν να κλείσουν ένα έργο πολύ πριν από τη λήξη ενός έτους μετά την ολοκλήρωση.

Μείωση του χρόνου πριν από την κατακράτηση

Τέλος, το νομοσχέδιο επιδιώκει να μειώσει το χρονικό διάστημα που μπορεί να παρακρατηθεί σε ένα έργο. Το Τενεσί επιτρέπει στα ανοδικά μέρη σε ένα κατασκευαστικό έργο να παρακρατήσουν έως και 5% της τιμής της σύμβασης ως «διατήρηση». Η παρακράτηση μπορεί να παρακρατηθεί από κάθε πληρωμή προόδου έως ότου ολοκληρωθεί το έργο για να διασφαλιστεί ότι ένας ανάδοχος ή υπεργολάβος συμμορφώνεται με όλους τους όρους της σύμβασης κατασκευής. Ωστόσο, η παρακράτηση πρέπει επί του παρόντος να καταβληθεί από τον ιδιοκτήτη στον γενικό ανάδοχο εντός 90 ημερών από την ουσιαστική ολοκλήρωση. Ένας γενικός ανάδοχος και οι υπεργολάβοι πρέπει στη συνέχεια να αποδεσμεύσουν τη δέσμευση σε υπεργολάβους κατώτερης βαθμίδας εντός 10 ημερών από την παραλαβή. Το νομοσχέδιο 324 της Γερουσίας επιδιώκει να μειώσει τον χρόνο διατήρησης που μπορεί να παρακρατηθεί από τον γενικό ανάδοχο σε 30 ημέρες μετά την ουσιαστική ολοκλήρωση, διατηρώντας παράλληλα τον κανόνα των 10 ημερών που ισχύει για τους υπεργολάβους χαμηλότερης βαθμίδας. Αντίστοιχα, το νομοσχέδιο θα μείωνε τον χρόνο που θα μπορούσε να παρακρατηθεί η παρακράτηση ενός υπεργολάβου από 100 ημέρες σε 40 ημέρες μετά την ουσιαστική ολοκλήρωση.

Πιθανός συμβιβασμός

Προφανώς, οι γενικοί εργολάβοι και οι υπεργολάβοι δεν βλέπουν αυτές τις αλλαγές από τον ίδιο φακό. Αλλά όπως κάνουν με τα συμβόλαια, τα μέρη φαίνεται να διαπραγματεύονται κάπως έναν συμβιβασμό. Μετά από μια σειρά προτεινόμενων τροπολογιών, είναι πιθανό το τελικό νομοσχέδιο να είναι μικτή. Για παράδειγμα, ο χρόνος που απαιτείται για τους υπεργολάβους να διεκδικήσουν προνόμιο θα αυξηθεί σε 120 ημέρες από 90 ημέρες, αλλά οι υπεργολάβοι ενδέχεται να υποχρεωθούν να επιδώσουν ειδοποίηση πριν από την εργασία. Ομοίως, οι ρήτρες πληρωμής εάν πληρωθεί μπορεί να καταστούν ανεφάρμοστες, αλλά οι διατάξεις για το χρονοδιάγραμμα για την πληρωμή της παρακράτησης θα μπορούσαν να παραμείνουν αμετάβλητες. Το τελικό προϊόν μένει να φανεί, αλλά η κατασκευαστική βιομηχανία του Τενεσί είναι βέβαιο ότι θα δει μερικά Ch-ch-ch-ch-Αλλαγέςαυτή τη νομοθετική σύνοδο.

Φωτογραφία:ο Κεν Λουντ

Αυτό το λήμμα δημοσιεύτηκε στο Οικοδομικό Δίκαιο, Εργολάβοι, Νομικά Θέματα, Δίκαιο Ενοχών, Καταστατικό & Νομοθεσία, Υπεργολάβοι, Χωρίς κατηγορία και με ετικέτα Γενικοί Εργολάβοι, Νομοθεσία, Δίκαιο δεσμεύσεων, Υποχρέωση Materialmens, Προνόμια Μηχανικών, Υπεργολάβοι. Προσθέστε σελιδοδείκτη τον μόνιμο σύνδεσμο.